Die dreizehnte Stimme
Zwölf Eigentümer. Dreizehn Stimmzettel. Ein vermeintlich angenommener Beschluss über 38.600 Euro. Wer hat die zusätzliche Stimme abgegeben – und warum bemerkt es niemand?
WEG · Eigentümerversammlung · Beschlussfassung
Ein Beschluss unter Verdacht
Erzählerisch gestalteter Modellfall aus typischen Fragestellungen der Wohnungseigentumsverwaltung; keine Darstellung eines konkreten realen Vorgangs.
Eine Mehrheit, die niemand hinterfragt
Im Gemeinschaftsraum eines Mehrfamilienhauses sitzen die letzten Teilnehmer einer Wohnungseigentümerversammlung noch an ihren Plätzen. Die Sitzung dauert bereits mehr als zwei Stunden. Es geht um die Modernisierung der Aufzugssteuerung. Die bestehende Anlage funktioniert, doch die Ersatzteilversorgung wird schwieriger. Ein Fachunternehmen hat für die Erneuerung 38.600 Euro angeboten.
Das Vorhaben ist umstritten. Einige Eigentümer wollen nicht warten, bis der Aufzug endgültig stehen bleibt. Andere halten die Maßnahme für verfrüht. Vor allem die Höhe der Kosten sorgt für Unruhe. Der Verwalter lässt abstimmen.
Grüne Karten für Ja. Rote Karten für Nein. Die Stimmzettel werden eingesammelt, sortiert und gezählt.
„Sieben Ja-Stimmen, sechs Nein-Stimmen. Damit ist der Antrag angenommen.“
Der Versammlungsleiter verkündet das Ergebnis. Zwei Eigentümer schütteln den Kopf. Ein anderer lächelt erleichtert. Der Verwaltungsbeirat notiert die Zahlen. Kurz darauf wird die Sitzung beendet. In der Niederschrift steht, dass die Gemeinschaft die Modernisierung beschlossen habe.
Niemand ahnt, dass der vermeintlich eindeutige Vorsprung aus genau einer Stimme besteht – und dass diese Stimme möglicherweise gar nicht existieren dürfte.
Zwölf Namen. Dreizehn Karten.
Am nächsten Morgen bereitet die Verwaltung die Unterlagen für die Auftragsvergabe vor. Die Vorsitzende des Verwaltungsbeirats erhält die vorläufige Niederschrift und die Anwesenheitsliste. Sie prüft die Abstimmung, bevor sie unterschreibt.
Auf der Liste stehen zwölf persönlich anwesende oder wirksam vertretene Wohnungseigentümer. Das Protokoll nennt jedoch dreizehn abgegebene Stimmen. Sieben plus sechs ergibt dreizehn. Die Beiratsvorsitzende zählt noch einmal.
Das Haus hat sechzehn Wohnungen. Allerdings gehören diese Wohnungen nicht sechzehn verschiedenen Personen. Ein Eigentümer besitzt zwei Einheiten. Insgesamt sind es fünfzehn Eigentümer. Die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sehen für diese Gemeinschaft keine Abweichung vom gesetzlichen Kopfprinzip vor.
Die Beiratsvorsitzende fragt vorsichtig nach: „Warum haben wir mehr Stimmzettel als vertretene Eigentümer?“
Der Verwalter antwortet, die Unterlagen seien sicher richtig. Vielleicht habe eine Vollmacht gefehlt. Vielleicht sei jemand während der Abstimmung hinzugekommen. Vielleicht sei die Liste einfach nicht vollständig gewesen.
Das klingt möglich. Aber eine unklare Anwesenheitsliste ist bei einem Beschluss über 38.600 Euro keine Nebensache.
Die verdächtige Vollmacht
Die erste Prüfung gilt einer Eigentümerin, die sich in der Sitzung durch einen Nachbarn vertreten ließ. Sie lebt mehrere hundert Kilometer entfernt. Ihre Vollmacht wurde per E-Mail übermittelt; der Scan ist etwas schief, die Unterschrift wirkt auf den ersten Blick ungewohnt. In der Versammlung hatte der Vertreter gegen die Modernisierung gestimmt.
Ein Mitglied des Beirats vermutet, die Vollmacht könnte nachträglich erstellt worden sein. Vielleicht sei eine zusätzliche Stimme ohne wirksame Berechtigung abgegeben worden. Eine solche Erklärung würde den Zahlensprung von zwölf auf dreizehn scheinbar auflösen.
Doch bei der sachlichen Überprüfung bricht diese Theorie zusammen. Die Eigentümerin bestätigt ihre Bevollmächtigung. Die E-Mail war vor der Versammlung eingegangen. Der Vertreter hatte nur eine Stimme abgegeben. Die Vollmacht lag in Textform vor und war der richtigen Person zugeordnet.
Die ungewöhnliche Unterschrift war kein Beweis für eine Fälschung. Der erste Verdacht hat lediglich Zeit gekostet.
Die falsche Fährte: Eine vermeintlich zweifelhafte Vollmacht, die sich als unauffällig erweist. Die fehlende Erklärung muss woanders liegen.
Die Karten mit den Wohnungsnummern
Im Sitzungsordner finden sich die eingesammelten Stimmkarten. Sie tragen keine Namen, sondern Wohnungsnummern. Die Karten waren vor der Versammlung anhand der Einheitentabelle vorbereitet worden. Wer eine Wohnung besaß, erhielt die Karte seiner Einheit. Wer zwei Wohnungen besaß, erhielt zwei Karten.
Bei der Ausgabe hatte niemand diese Praxis hinterfragt. Sie war bequem: Die Nummern passten zu den Objektunterlagen, und die Verwaltung konnte später jede Karte einer Einheit zuordnen. Für die Hausgeldabrechnung war diese Systematik sinnvoll. Für eine Abstimmung nach Köpfen konnte sie jedoch zum Problem werden.
Der Verwalter legt die Karten nebeneinander. Die grünen liegen links, die roten rechts. Er prüft zunächst, ob eine Karte versehentlich doppelt kopiert wurde. Die Papierformate stimmen, die Handschriften sind unterschiedlich, die Wohnungsnummern sind nicht identisch.
Dann fällt ihm eine Verbindung auf. Zwei grüne Karten gehören zu den Wohnungen 04 und 11. Beide Wohnungen stehen im Eigentum derselben Person.
Bislang hatte niemand die Karten nach Eigentümern gruppiert. Alle hatten nur auf die Einheiten geschaut.
Ein Eigentümer, zwei Wohnungen – aber nur eine Stimme
Die Gemeinschaftsordnung wird noch einmal aufgeschlagen. Sie enthält keine besondere Regelung, die das Stimmrecht nach Wohnungseinheiten oder Miteigentumsanteilen verteilt. Damit gilt in diesem Modellfall das gesetzliche Kopfprinzip des § 25 Absatz 2 WEG: Jeder Wohnungseigentümer hat grundsätzlich eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Wohnungen er besitzt.
Der Eigentümer der Wohnungen 04 und 11 war persönlich anwesend. Er hatte für beide Wohnungen eine grüne Karte erhalten und beide bei der Abstimmung abgegeben. Nicht aus böser Absicht: Er war davon ausgegangen, dass jede Wohnung eine Stimme habe. Niemand hatte ihn auf die abweichende Zählweise hingewiesen.
Damit ist die dreizehnte Stimme gefunden. Sie stammt nicht von einer unbekannten Person. Sie ist auch keine gefälschte Vollmacht. Es handelt sich um die zweite Karte desselben Eigentümers, die bei dieser Abstimmung nicht zusätzlich hätte gezählt werden dürfen.
- Verkündet: 7 Ja-Stimmen und 6 Nein-Stimmen – scheinbar angenommen.
- Festgestellter Zählfehler: eine zusätzliche Ja-Karte eines Eigentümers mit zwei Wohnungen.
- Nach sachgerechter Zuordnung der gültigen Stimmen: 6 Ja-Stimmen und 6 Nein-Stimmen.
- Ergebnis bei der hier geltenden Mehrheitsregel: keine Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Die Zahlen erklären nun jede Unstimmigkeit. Zwölf vertretene Eigentümer. Dreizehn Karten. Eine doppelte Stimmabgabe. Aus dem Vorsprung wird Gleichstand.
Und plötzlich hat der bereits verkündete Beschluss ein ernstes rechtliches Problem.
Kann die Verwaltung das Ergebnis einfach korrigieren?
Die erste Reaktion ist verständlich: Das Protokoll müsse berichtigt werden, dann sei die Sache erledigt. Doch so einfach ist es nicht. Der Versammlungsleiter hat den Beschluss als angenommen verkündet. Die Niederschrift und die Beschluss-Sammlung müssen den tatsächlich verkündeten Beschluss und spätere rechtliche Entwicklungen zutreffend dokumentieren.
Ein bloßer Zählfehler bedeutet bei einem verkündeten Beschluss nicht automatisch, dass dieser ohne Weiteres aus der Welt ist. Nach § 23 Absatz 4 WEG gilt ein anfechtbarer Beschluss grundsätzlich, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt worden ist. Welche rechtlichen Schritte im Einzelfall geboten sind, muss daher sorgfältig geprüft werden.
Die Verwaltung dokumentiert die Feststellungen, informiert den Verwaltungsbeirat und hält die Auftragsvergabe zunächst zurück. Eine betroffene Eigentümerin lässt rechtlich prüfen, ob und wie der Beschluss angefochten werden muss. Im fiktiven Fall wird fristgerecht Anfechtungsklage erhoben; der fehlerhaft verkündete Beschluss wird im weiteren Verlauf gerichtlich für ungültig erklärt. Anschließend wird die Modernisierung mit einer eindeutig vorbereiteten Stimmrechtsliste erneut zur Entscheidung gestellt.
Die juristische Klärung ist damit von der tatsächlichen Ursache zu unterscheiden: Die Ursache des Problems war nicht ein Streit über die Technik des Aufzugs, sondern die unzutreffende Übertragung einer wohnungsbezogenen Liste auf eine personenbezogene Abstimmung.
Die dreizehnte Stimme war kein fremder Wähler
Es gab keine heimliche Teilnahme, keine nachträgliche Stimmabgabe und keine gefälschte Vollmacht. Die Verwaltung hatte Stimmkarten pro Wohnung ausgegeben, obwohl in dieser Gemeinschaft nach Köpfen abgestimmt werden musste. Ein Eigentümer mit zwei Wohnungen wurde deshalb zweimal gezählt.
Die entscheidende Spur war nicht der Stimmzettel selbst, sondern die Frage, wem er zugeordnet war.
Eine Zahl kann rechnerisch richtig addiert und rechtlich trotzdem falsch gezählt sein.
Warum Stimmrechtslisten vor der Versammlung geprüft werden müssen
§ 25 Absatz 1 WEG stellt grundsätzlich auf die Mehrheit der abgegebenen Stimmen ab. Nach Absatz 2 hat jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich eine Stimme. In einer konkreten Gemeinschaft können sich aus wirksamen Vereinbarungen jedoch andere Stimmrechtsmodelle ergeben. Deshalb sind vor einer Abstimmung insbesondere die Gemeinschaftsordnung, der aktuelle Eigentümerbestand und die Zuordnung von Vollmachten zu prüfen.
Bei mehreren Wohnungen im Eigentum derselben Person ist das Kopfprinzip besonders fehleranfällig, wenn Verwaltungssoftware, Anwesenheitsliste und Stimmkarten ausschließlich nach Einheiten sortiert sind. Einheiten sind nicht zwangsläufig identisch mit stimmberechtigten Personen.
- Vor der Versammlung das geltende Stimmrechtsprinzip aus Gesetz und Gemeinschaftsordnung ermitteln.
- Aktuelle Eigentümerliste und gegebenenfalls Eigentümerwechsel sorgfältig prüfen.
- Vollmachten in der erforderlichen Textform erfassen und eindeutig zuordnen.
- Stimmkarten oder digitale Abstimmungsrechte nach der tatsächlich maßgeblichen Stimmrechtslogik ausgeben.
- Vor Verkündung eines Ergebnisses abgegebene Stimmen mit den Berechtigungen abgleichen.
- Verkündete Beschlüsse, Niederschrift und Beschluss-Sammlung nachvollziehbar führen.
- Bei entdeckten Fehlern frühzeitig rechtliche Beratung einholen; insbesondere Anfechtungsfristen beachten.
Nach § 45 WEG muss eine Anfechtungsklage grundsätzlich binnen eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und binnen zweier Monate begründet werden. Die rechtliche Bewertung hängt stets von den konkreten Umständen ab. Dieser Modellfall ersetzt keine Rechtsberatung.
Die wichtigste Lehre lautet: Eine ordnungsgemäße Abstimmung beginnt nicht erst beim Auszählen, sondern bereits bei der Vorbereitung der Stimmrechte.
Die Serie „Tatort Mehrfamilienhaus“
Gebäude und Verwaltungsunterlagen hinterlassen Spuren. Man muss sie nur richtig lesen. In dieser Serie erzählen wir typische Fragestellungen aus der Immobilienpraxis als spannende Fallgeschichten mit fachlich nachvollziehbarer Auflösung.
Hinweis zur Fallserie: Namen, Personen, Objekte, Zeitabläufe und konkrete Umstände sind fiktiv, anonymisiert oder aus verschiedenen typischen Konstellationen zusammengesetzt. Die Geschichten stellen keine konkreten realen Beteiligten oder tatsächlichen gerichtlichen Entscheidungen dar.
Rechtsgrundlagen: § 25 WEG – Beschlussfassung · § 23 WEG – Wohnungseigentümerversammlung · § 24 WEG – Niederschrift und Beschluss-Sammlung · § 44 WEG – Beschlussklagen · § 45 WEG – Anfechtungsfristen.
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